Segurança e Litígios em Vendas Imobiliárias

A escolha entre uma promessa unilateral de venda e um compromisso bilateral (compromis) nunca é neutra. Determina o nível de compromisso das partes, as margens de saída, as condições suspensivas e as consequências de um descumprimento antes da assinatura definitiva.

O escritório acompanha vendedores e compradores na escolha, redação ou revisão do pré-contrato, a fim de evitar cláusulas imprecisas ou insuficientemente protetivas.

Atuamos em especial para:

• analisar os objetivos, o cronograma, o financiamento e a situação do imóvel;
• escolher o pré-contrato adequado: promessa ou compromisso;
• redigir ou revisar as cláusulas sensíveis: preço, condições suspensivas, sinal, prazos, escritura;
• garantir as tratativas até a assinatura da escritura.

As condições suspensivas protegem as partes quando um evento determinante deve se concretizar antes da venda: obtenção de um financiamento, autorização administrativa, extinção de um direito de preferência, venda de outro imóvel ou resolução de uma dificuldade técnica ou jurídica.

A condição suspensiva de financiamento é uma das mais frequentes e sensíveis. Um pedido de financiamento tardio, incompleto ou não conforme às estipulações do pré-contrato pode expor o comprador à perda do sinal pago ou a um litígio.

Atuamos em especial para:

• analisar a redação das condições suspensivas;
• verificar a conformidade dos pedidos de financiamento e das recusas bancárias;
• reconstruir as diligências realizadas pelas partes;
• negociar uma prorrogação, uma saída amigável ou defender seus interesses em caso de contestação.

O sinal costuma cristalizar as tensões quando uma venda não se concretiza. O vendedor pode querer conservar a quantia depositada, enquanto o comprador pode pleitear sua restituição, em especial em caso de recusa de financiamento ou de condição suspensiva não cumprida.

O escritório analisa as cláusulas do pré-contrato, as diligências realizadas, os prazos, as notificações e as tratativas com o tabelião (notaire) para determinar se a quantia deve ser restituída ou retida.

Atuamos em especial para:

• analisar a promessa ou o compromisso e seus anexos;
• verificar as condições suspensivas, prazos e notificações;
• qualificar o eventual descumprimento de uma das partes;
• negociar a restituição ou a retenção do sinal, ou iniciar um procedimento.

O corretor imobiliário, o tabelião, a administradora ou o perito podem ter sua responsabilidade invocada quando uma informação determinante foi omitida, mal transmitida ou insuficientemente verificada durante uma venda imobiliária.

O escritório acompanha vendedores e compradores quando a operação revela uma dificuldade que deveria ter sido antecipada: vício documental, falta de informação, laudo questionável, anomalia de condomínio, erro na cronologia ou descumprimento do dever de orientação.

Atuamos em especial para:

• analisar os mandatos, laudos, atos, comunicações e documentos de condomínio;
• identificar o papel e as obrigações de cada envolvido;
• qualificar o descumprimento, o dano e o nexo causal;
• buscar uma solução amigável ou iniciar uma ação de responsabilidade.

Algumas vendas travam no momento da assinatura definitiva ou após a celebração do pré-contrato: recusa de lavrar a escritura, dificuldade sobre uma condição suspensiva, desacordo sobre os documentos a apresentar, atraso, contestação do preço, descoberta de um elemento novo ou descumprimento das obrigações previstas.

O escritório atua para qualificar a dificuldade, garantir as tratativas e definir a estratégia mais eficaz: negociação, notificação, prorrogação estruturada, resolução da venda ou ação judicial.

Atuamos em especial para:

• analisar o pré-contrato, as tratativas notariais e os documentos do caso;
• identificar as obrigações descumpridas ou contestadas;
• redigir as notificações, cartas de posicionamento ou acordos;
• representar seus interesses em caso de procedimento.